Dubaï ne prélève pas d'impôt sur les revenus locatifs des particuliers, mais un résident fiscal français reste imposable en France sur ses revenus mondiaux. Voici les points essentiels à connaître avant d'acheter.
Dois-je déclarer en France les loyers perçus à Dubaï ?
Oui. Un résident fiscal français doit déclarer ses revenus fonciers étrangers chaque année via le formulaire 2047 puis le report sur la déclaration 2042. La convention fiscale franco-émiratie évite la double imposition : les loyers de Dubaï ne sont pas taxés deux fois, mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable à vos autres revenus (taux effectif). Les revenus restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Dubaï prélève-t-il un impôt sur les revenus locatifs ?
Non. À ce jour, les Émirats arabes unis ne prélèvent ni impôt sur le revenu des particuliers, ni taxe sur les loyers perçus par un propriétaire particulier. Seuls des frais municipaux (housing fee, généralement 5 % du loyer annuel, payés par le locataire via la facture DEWA) et des droits d'enregistrement s'appliquent. Cette situation peut évoluer : vérifiez la réglementation en vigueur au moment de votre investissement.
Suis-je soumis à l'IFI sur mon bien à Dubaï ?
Oui, si vous êtes résident fiscal français. L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) s'applique à l'ensemble de votre patrimoine immobilier mondial, y compris les biens détenus à Dubaï, dès lors que sa valeur nette totale dépasse 1,3 million d'euros. Le bien de Dubaï doit être déclaré pour sa valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.
Comment est taxée la plus-value à la revente ?
Pour un résident fiscal français, la plus-value réalisée sur un bien situé à Dubaï est imposable en France au taux forfaitaire de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention habituels (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Dubaï ne taxe pas la plus-value, mais un droit de transfert de 4 % est prélevé à chaque transaction (généralement payé par l'acheteur).
Dois-je déclarer un compte bancaire ouvert aux Émirats ?
Oui. Tout compte bancaire détenu à l'étranger par un résident fiscal français doit être déclaré chaque année via le formulaire 3916, même s'il est inactif. Le défaut de déclaration expose à une amende de 1 500 € par compte non déclaré (10 000 € si le compte est situé dans un État sans accord d'échange d'informations — les Émirats disposent d'un tel accord avec la France).
Vaut-il mieux acheter en nom propre ou via une société ?
Cela dépend de votre situation. L'achat en nom propre est simple et les revenus relèvent du régime des revenus fonciers (ou BIC si location meublée). La détention via une société étrangère soulève des questions complexes (transparence fiscale, article 123 bis du CGI, substance économique) et doit être étudiée avec un fiscaliste spécialisé en droit international. Nous ne donnons pas de conseil fiscal : consultez un expert avant de structurer votre achat.
